Chi può usarla
Le locazioni brevi, cioè di durata non superiore a 30 giorni, fatte da persone fisiche fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa, possono essere tassate con la cedolare secca (art. 4 del DL 50/2017). Il regime è facoltativo: in alternativa i canoni finiscono nel reddito soggetto a IRPEF.
Le locazioni fino a 30 giorni nell'anno con lo stesso ospite non vanno registrate.
Le aliquote
| Immobile | Aliquota |
|---|---|
| Uno, scelto dal proprietario in dichiarazione | 21% |
| Gli altri immobili in locazione breve | 26% |
Lo stabilisce la legge di bilancio per il 2024 (legge 213/2023). La cedolare sostituisce IRPEF e addizionali su quei redditi, e le imposte di registro e di bollo sul contratto.
Su cosa si calcola
Sul corrispettivo lordo pagato dall'ospite. Non si deducono commissioni dei portali, pulizie, utenze o altre spese: per questo pesa più di quanto sembri. Un esempio di conto è nella guida quanto costa gestire un affitto breve.
La ritenuta dei portali
Gli intermediari, compresi i portali online, che incassano il pagamento per conto del proprietario applicano una ritenuta del 21% e rilasciano la Certificazione Unica. Dal 2024 la ritenuta è a titolo d'acconto: in dichiarazione si calcola l'imposta dovuta e si scala quanto già trattenuto. Se l'ospite paga direttamente a te, nessuna ritenuta: la cedolare la versi tu.
Quando diventa impresa
Dal quinto appartamento destinato ad affitti brevi nello stesso periodo d'imposta l'attività si presume svolta in forma d'impresa (legge 178/2020): niente cedolare secca, partita IVA e obblighi diversi, compresa la SCIA al comune.
Riassunto delle regole generali in vigore a novembre 2026. Non sostituisce il parere di un commercialista, che conviene sentire prima di scegliere il regime.