Commissioni dei portali
- Booking.com: commissione sul prezzo della prenotazione, in genere tra il 15% e il 18%, secondo contratto e programmi a cui aderisci.
- Airbnb: con la tariffa condivisa l'host paga circa il 3% e l'ospite una commissione a parte; con la tariffa solo host l'host paga circa il 15%. Airbnb applica la tariffa solo host a molti host che usano un software di gestione: controlla nelle impostazioni del tuo account.
Pagamenti diretti
Le prenotazioni dal tuo sito non hanno commissione del portale, ma il pagamento con carta costa: per esempio Stripe applica l'1,5% + 0,25 € per le carte europee standard.
Costi operativi
- Pulizie e biancheria: a soggiorno, non a notte. Più i soggiorni sono brevi, più pesano.
- Utenze e internet: sempre a tuo carico, anche con la casa vuota.
- Manutenzione e consumabili: piccole riparazioni, prodotti per il bagno, caffè, sostituzioni.
- Software: channel manager, eventuale gestionale, sito.
- Assicurazione: responsabilità civile verso gli ospiti e danni.
Tasse
- Cedolare secca: 21% sui ricavi di un immobile scelto da te, 26% sugli altri (legge 213/2023). Si calcola sui corrispettivi lordi, senza dedurre commissioni e spese.
- Dal quinto appartamento in affitto breve l'attività si presume d'impresa: cambiano regime fiscale e obblighi (legge 178/2020).
- IMU: per le case diverse dall'abitazione principale.
- Imposta di soggiorno: non è un tuo costo ma un tributo dell'ospite che devi incassare e versare. Vedi la guida.
Un esempio di conto annuale
Ipotesi: un appartamento, 20.000 € di ricavi in un anno, l'80% delle prenotazioni dai portali con commissione media del 15%, il 20% dal sito con pagamento con carta, 60 soggiorni. Le cifre sono un esempio per capire l'ordine di grandezza, non una consulenza fiscale.
| Voce | Calcolo | Euro |
|---|---|---|
| Ricavi | 20.000 | |
| Commissioni portali | 16.000 × 15% | − 2.400 |
| Commissioni pagamenti diretti | 4.000 × 1,5% + 0,25 € a pagamento, circa | − 70 |
| Pulizie e biancheria | 60 soggiorni × 55 € | − 3.300 |
| Utenze e internet | − 2.000 | |
| Manutenzione e consumabili | − 1.200 | |
| Software | channel manager e gestionale | − 1.500 |
| Assicurazione | − 300 | |
| Cedolare secca | 20.000 × 21% | − 4.200 |
| Resta | prima di IMU ed eventuale mutuo | 5.030 |
Due cose saltano all'occhio: le tasse si pagano sul lordo, quindi pesano più di quanto sembra, e ogni prenotazione spostata dai portali al sito vale la commissione risparmiata. Con gli stessi ricavi, soggiorni più lunghi riducono il costo delle pulizie.
Come far restare di più
- Vendere meglio le notti che vendi già: prezzi dinamici invece di un listino fisso.
- Spostare una parte delle prenotazioni sul tuo sito, con campagne mirate.
- Scoraggiare le notti singole isolate con un soggiorno minimo adeguato.
- Tenere il conto di quanto resta di ogni casa, non solo dei ricavi.
In Nidèra la pagina dei costi raccoglie le fatture dei fornitori (anche in formato FatturaPA) e calcola quanto resta di ogni casa.